记者 辛圆

摩根士丹利中国首席经济学家邢自强表示，今明两年是本轮房地产调整的末期。央行最新推出的3000亿元保障房再贷款既可以降低库存，改善开发商流动性问题，更好地实现保交楼，也有助于减少预防性储蓄，从而刺激消费。

5月19日，邢自强在中国宏观经济论坛（CMF）上表示，1-4月主要经济指标呈现的一大特点是不平衡。消费和生产是“两条腿”，生产的情况比较强，消费则在“拖后腿”。同时，较强的生产一定程度上是通过以价保量实现的，出口价格指数、工业品出厂价格（PPI）都反映出削价态势，归根结底还是内需不足。

“GDP平减指数目前还在负区间，内需面临的低物价循环风险尚未消除，这背后的原因包括房地产整体调整引发的从收入、就业预期再到相关板块对内需的影响。”他说。

邢自强预计今明两年将是本轮房地产调整的末期。“我国可能已经走完了这轮调整的绝大部分历程。”他说，“房地产销售量从高点下跌了超过40%，房地产新建设开工量从高点下跌了超60%，和其他有房地产大起大落周期的经济体相比，这个调整幅度从历史规律上看不低了。”

他表示，中国房地产市场不会步上日本的后尘。一方面，我国人均GDP仅为美国的17%，而日本在上世纪90年代房地产、城市化见顶时，人均GDP是美国的1.1倍。从这个角度来看，中日发展阶段不一样，中国经济还有很大的增长空间。另一方面，本轮房地产下行之前，中国房地产企业估值、股票市场估值，再到人民币汇率，和日本在1990年代泡沫破灭前的高估值相比差别很大。

“目前中国房地产的整体价值是GDP的240%，比当时日本的5-6倍要好得多，中国房地产外的股票市场的资产价格和人民币汇率比日本当时的情况合理，没有出现日本在房地产下行后汇率还被严重高估的情况。”邢自强说。

4月30日，中共中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”。5月17日，央行宣布设立3000亿元保障性住房再贷款，向城市政府选定的地方国有企业发放贷款，收购已建成未出售商品房，用作保障性住房。

邢自强表示，房地产去库存不可能一蹴而就。一是去库存需要的资金量很大。目前中国新房库存相当于20个月的销售，如果回落到12个月的良性水平，需要拿出3万亿-4万亿元去回购现有库存。而且，各地的情况也不一样，有些地方人口流入较大，住房需求较高，有些地方人口流出，库存较难消化，是否会导致“沉没成本”以及产生道德风险问题等等。

“我们看到比较温和的先行手段正在逐步出台，比如通过央行的再贷款鼓励地方先行先试，再贷款规模3000亿元，撬动2000亿银行贷款。如果找到有效范式，地方在试点的过程中真的可以执行下去，后续可以加码。”邢自强说。

在他看来，上述政策措施是“一石二鸟”。一来是回购商品房，减少库存，让市场供需更为平衡，也解决了很多开发商的流动性问题，更好地实现保交楼。二来，人口流入较多的城市把回收的住房改造为保障性住房，相当于福利改革，有利于减少预防性储蓄，从而刺激消费。